Qu’allez-vous payer comme taxes sur la plus value immobilière ?
Vous vendez un bien immobilier et vous vous demandez ce qui va vous rester une fois que vous aurez payé les taxes sur la plus value immobilière. Voici quelques éléments pour y voir plus clair.
Qu’est-ce qu’une plus value immobilière?
La plus value est la différence entre le prix de vente de votre bien et ce qu’il vous a coûté. Si un bien vous coûte 200 000€ et que vous le revendez 300 000€, vous aurez fait une plus value de 100 000€. Nous verrons plus bas comment ces montants sont calculés.
Si vous vendez votre résidence principale ou un bien que vous possédez depuis plus de 30 ans, vous êtes exonéré des prélèvements sur la plus value immobilière. Donc la suite de cet article ne concerne que les personnes qui vendent autre chose que leur résidence principale ou un bien qu’ils possèdent depuis plus de 30 ans. Par exemple une résidence secondaire ou un investissement locatif.
Voyons maintenant comment calculer le montant de la plus value qui est soumis à prélèvements.
Le calcul le plus simple est celui du prix de vente. C’est le prix qui figure sur votre acte de vente auquel vous pouvez ajouter des frais liés à la vente (typiquement : diagnostics immobiliers et commission d’agence).
Par exemple : vous vendez un appartement au prix de 200 000 €. Vous avez payé 500€ de diagnostics et 10 000€ de frais d’agence. Le prix de vente retenu sera 200 000 - 500 - 10 000 = 189 500 €
Le calcul du prix d’achat, lui, se compose :
Du prix d’acquisition indiqué dans votre acte de propriété auquel vous pouvez ajouter les frais liés à l’acquisition (frais de notaire, commission d’agence…) mais aussi certains travaux sur présentation des justificatifs. En l’absence de justificatifs, vous pouvez ajouter un forfait de 7,5% au prix d’acquisition. Vous pouvez également ajouter le montant de travaux importants que vous aurez entrepris (reconstruction, extension ou forte amélioration) sur présentation de facture.
Important : Certains travaux ne peuvent pas être pris en compte. Pour déterminer ceux qui entrent dans cette catégorie, consultez votre notaire avec vos factures.
Si vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans, vous pouvez ajouter un forfait de 15% de travaux que vous ayez les factures ou pas.
Dans l’exemple ci-dessus, si vous avez acheté l’appartement à 150 000€ il y a 10 ans et que vous n’avez pas de justificatifs, le prix d’achat retenu sera :
150 000 + 7,5% x 150 000 + 15% x 150 000 = 150 000 + 11 250 + 22 500 = 183 750 €
Votre plus value imposable sera donc de 189 500 - 183 700 = 5 800 €
Sur la plus value immobilière, l’état vous demande de payer :
- de l’impôt sur le revenu à hauteur de 19%,
- et des cotisations sociales à hauteur de 17,2%.
Plus vous détenez un bien depuis longtemps, plus vous bénéficiez d’abattements sur l’assiette de calcul de ces 2 montants.
Voici le tableau d’abattement en vigueur en 2022 :
Donc, dans notre exemple, les 2 assiettes de calcul seront comme suit :
Assiette Impôts : 5800 x (1-30%) = 4060 € (abattement de 6% par année de détention de la 6ème année à la 10ème année)
Assiette Prél. Soc : 5800 x (1 - 8,25%) = 5321,5 € (abattement de 1,65% par année de détention de la 6ème année à la 10ème année)
Vous aurez donc finalement à payer :
Impôts : 4060 x 19% = 771,4 €
Prél. Sociaux = 5321,5 x 17,2% = 915,3 €
Total des prélèvements au titre de la plus value immobilière : 1686,7€
Donc pour votre bien vendu à 200 000 € et acheté 10 ans plus tôt à 150 000€, une fois payé les frais d’agence, les diagnostics et la plus value, il vous restera 187 813 €.
Comme d'habitude, il existe de nombreuses subtilités à ce dispositif d’imposition.
Il est donc prudent de se rapprocher de votre notaire pour un calcul précis correspondant à votre situation personnelle.
C’est d’ailleurs votre notaire qui se charge de calculer et prélever ces sommes lors de la vente de votre bien.
