Où trouver un bon placement locatif ?
Vous envisagez de placer votre épargne dans la pierre mais ne savez pas bien par quel bout prendre le problème.
Revenons à la base.
Qu’appelle-t-on placement locatif ?
C’est un bien immobilier qu’on achète en vue de le louer.
A l’inverse il est possible d’acheter des biens immobiliers :
- pour en profiter comme votre résidence principale ou secondaire,
- pour spéculer (en espérant qu’il prenne de la valeur),
- pour sécuriser son épargne (la pierre valeur refuge).
Comme la plupart des placements financiers, il existe différentes variantes de placement locatif :
- sans risque qui ne rapporte pas beaucoup (voire rien, type Livret A),
- avec plus ou moins de risque mais qui peut rapporter plus,
- avec des revenus réguliers mais faibles,
- avec des revenus plus importants mais à plus long terme,
- avec plus ou moins d’attention à porter.
Avant d’effectuer un placement locatif, il est donc essentiel de déterminer quels sont vos objectifs financiers et patrimoniaux. Voulez-vous :
- dégager des revenus réguliers,
- dégager une plus value à long terme,
- prendre un risque,
- sécuriser votre épargne,
- vous engager dans ce placement ou qu’il vive sa vie.
Autant de critères qui vont vous orienter vers l’un ou l’autre type de placement et donc type de bien immobilier. Notez que je n’ai pas encore parlé de votre budget.
En effet, il existe en France des placements pour pratiquement toutes les bourses de quelques milliers d’euros pour un parking à plusieurs millions. Par ailleurs, les taux d’intérêts étant faibles, il est possible d’emprunter de l’argent assez facilement pour peu que votre situation financière respecte certains critères.
Néanmoins, il faut considérer qu’un investissement locatif est forcément un placement à risque. En effet :
- Au moment de le revendre, votre bien pourrait avoir perdu de la valeur,
- Les revenus locatifs escomptés peuvent ne pas être au rendez-vous,
- Des dépenses imprévues peuvent survenir et plomber la rentabilité.
- Votre argent n’est pas immédiatement disponible car pour le débloquer vous devrez d’abord revendre votre bien.
Quand on investit dans l’immobilier, il faut accepter ces risques.
Si vous acceptez ces risques, regardons comment choisir le type de bien par rapport à vos objectifs.
D’une manière générale on trouve 3 grands secteurs :
Les secteurs où les prix d’achat sont élevés (grandes métropoles ou zones touristiques):
- Les prix ont généralement tendance à se maintenir et à monter dans le temps.
- Le rendement locatif n’est pas très bon du fait du haut niveau des prix d’achat.
- Les biens sont assez faciles à louer et à revendre car le marché est dynamique.
En investissant dans ces secteurs:
- Votre bien va prendre de la valeur dans le temps.
- Proportionnellement à votre investissement vos revenus locatifs seront faibles mais réguliers.
- Si vous avez besoin de revendre, vous pourrez le faire assez facilement.
- Il est généralement possible de faire de la location courte durée dans ces secteurs pour améliorer la rentabilité mais ceci est évidemment plus compliqué à gérer.
Les secteurs où les prix sont les plus faibles (campagnes ou zones faiblement peuplées) :
- Les prix stagnent ou peuvent même baisser sur le long terme.
- Le rendement locatif est bon mais il y a un risque de vacance locative.
- Les biens peuvent mettre du temps à se revendre ou se louer.
En investissant dans ces secteurs :
- Vous pouvez trouver des biens à faible prix et n’avez pas à immobiliser de grosses sommes d’argent.
- Quand vous devrez revendre, vous pourrez mettre du temps et pas forcément retrouver votre mise de départ.
- Les loyers seront importants proportionnellement à votre investissement.
Les secteurs intermédiaires (villes moyennes) :
- Les prix évoluent de manière aléatoire selon le dynamisme de la ville, sur le long terme ils peuvent monter comme ils peuvent descendre.
- Le rendement locatif est moyen et variable selon les tensions du marché local.
- Les biens peuvent se vendre et se louer vite selon le dynamisme de la ville.
En investissant dans ces secteurs :
- Vous devez bien analyser la situation de la ville au cas par cas et vous faire une idée de son dynamisme.
- Si la ville explose, vous pouvez faire de belles plus values pour une mise de départ raisonnable.
- Si la ville stagne, vous pourriez avoir du mal à revendre voire à louer votre bien.
- La mode post-covid est quand même en faveur de ces secteurs.
Maintenant que vous savez où chercher, il ne vous reste plus qu’à trouver LA bonne affaire qui vous conviendra.
Bonne recherche !
