Quel est l’intérêt d’acheter en SCI pour un particulier ?
Une SCI est une Société Civile Immobilière. Elle est détenue par au moins 2 associés. Elle sert donc à détenir des biens immobiliers entre plusieurs associés. Quel est l’intérêt pour un particulier d’acheter un bien au travers d’une SCI?
L’intérêt premier de la SCI est successoral.
En achetant un bien avec une SCI, vous pouvez octroyer des parts sociales à vos descendants. Selon votre stratégie successorale, au fil du temps, vous pouvez décider de céder plus ou moins de parts à vos descendants afin de leur éviter des frais de succession à votre décès. Il est possible de faire des donations de parts sociales en franchise de droits tous les 15 ans. Si vous êtes propriétaire d’un bien, en pleine propriété (pas au travers d’une SCI), vous ne pouvez pas en donner seulement une partie à vos héritiers. Sauf à passer par l’usufruit et la nue propriété.
La SCI permet aussi facilement de mettre en commun des moyens financiers pour acquérir un bien immobilier.
Les banques sont d’ailleurs assez friandes de financer ce type de structure. Certains chefs d’entreprise préfèrent aussi acheter leurs locaux professionnels au travers d’une SCI pour les dissocier du patrimoine de leur entreprise. Leur entreprise devenant ainsi locataire des locaux de leur SCI.
Lors de la création d’une SCI des statuts sont rédigés. Ils fixent les modalités de fonctionnement de la société.
Ceci vous donne donc une marge de manœuvre quant à la définition de la gestion de la société :
- modalité de cession de parts,
- majorités pour prises de décision,
- rôles du gérant…
Par défaut, la SCI n’est soumise à aucun impôt. Ce sont les actionnaires qui sont directement taxés sur d’éventuels profits. Mais, il vous est également possible de choisir de soumettre votre SCI à l’Impôt sur les sociétés.
Ceci lui permet d’amortir le coût des biens immobiliers qu’elle possède afin de faire baisser d’éventuels bénéfices qu’elle dégagerait (par exemple en percevant des loyers). Dans ce cas, attention à l’imposition de la plus value immobilière en cas de revente.
Avant de vous lancer dans l’aventure SCI, il est essentiel de consulter un spécialiste (notaire, comptable ou avocat) qui vous conseillera selon votre besoin.
En effet, une SCI est assez lourde à mettre en place. Pour la constituer, il faut :
- rédiger les statuts,
- procéder aux apports en capitaux,
- publier une annonce légale,
- remplir le formulaire M0 et tous ses justificatifs,
- déposer le dossier au greffe du tribunal de commerce.
A l’issue de ces démarches, vous obtiendrez votre immatriculation au Registre des Sociétés.
Toutes ces démarches ont un coût certain et vous engagent à des obligations :
- tenir une comptabilité (et donc payer un comptable),
- déclarer chaque année vos résultats,
- tenir une assemblée générale annuelle avec les associés et produire un procès-verbal d’assemblée générale statuant les comptes en particulier.
Pour finir vous devez savoir que les associés d’une SCI sont responsables de manière indéfinie. C'est-à-dire que leur patrimoine personnel peut servir à payer d’éventuelles dettes que la SCI ne pourrait pas honorer.
Prenez donc bien soin de vous faire conseiller et de mesurer l’impact de vos choix avant de vous engager dans la création d’une SCI.
